Impuestos sobre la propiedad en Uruguay: guía completa

Resumen rápido

• Comprende los principales impuestos y costes relacionados con la propiedad que pueden afectar a compradores y propietarios en Uruguay.
• Descubre cómo se calcula el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) de Uruguay utilizando el valor catastral oficial en lugar de limitarse al precio de compra.
• Consulta cómo varía el impuesto municipal anual sobre la propiedad entre Montevideo, Punta del Este y otros departamentos.
• Comprende cómo los ingresos por alquiler, la residencia fiscal y el Impuesto al Patrimonio pueden afectar a los propietarios internacionales.
• Revisa ejemplos prácticos que muestran cómo pueden aplicarse los cálculos fiscales a situaciones inmobiliarias reales.
• Utiliza las fuentes oficiales de la DGI y de los municipios para verificar la normativa fiscal vigente antes de comprar.
• Explora los inmuebles actualmente disponibles en LA CITÉ REAL ESTATE mientras analizas las implicaciones fiscales de los distintos tipos de propiedades y ubicaciones.

Comprar una propiedad en Uruguay permite a los compradores internacionales acceder a uno de los mercados inmobiliarios más consolidados de Sudamérica, pero comprender el sistema fiscal es una parte esencial de la planificación de cualquier compra.

Los impuestos sobre la propiedad en Uruguay no se basan en un único porcentaje universal. Los distintos impuestos utilizan diferentes métodos de valoración, y algunas obligaciones son de ámbito nacional, mientras que otras vienen determinadas por el municipio en el que se encuentra la propiedad.

Esto significa que un apartamento costero en Punta del Este puede tener un perfil de impuestos municipales anuales diferente al de un apartamento en Montevideo, incluso cuando ambas propiedades tienen valores de mercado similares.

Los compradores internacionales también deben distinguir entre el precio de mercado de la propiedad y su valor catastral o fiscal oficial. Varios impuestos uruguayos utilizan la valoración oficial en lugar del importe pagado por la propiedad.

Esta guía explica los principales impuestos sobre la propiedad que deben conocer compradores y propietarios, y proporciona enlaces a fuentes oficiales para que las cifras puedan comprobarse de forma independiente.

Referencia rápida: impuestos sobre la propiedad en Uruguay

La normativa fiscal y los umbrales oficiales pueden cambiar. Los compradores deben verificar la información vigente con la Dirección General Impositiva de Uruguay y solicitar asesoramiento específico para la operación a un escribano o a un profesional fiscal cualificado.

Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) al comprar una propiedad en Uruguay

El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, conocido habitualmente como ITP, es uno de los principales impuestos asociados a la transmisión de una propiedad en Uruguay.

Según la guía oficial de la DGI sobre el ITP, una transmisión ordinaria de una propiedad a título oneroso tributa:

• 2 % para el comprador.
• 2 % para el vendedor.

El detalle importante es que el impuesto no se calcula simplemente como el 2 % del precio anunciado de la propiedad.

En las operaciones inmobiliarias, la DGI establece que la base imponible se determina a partir del valor real establecido por la Dirección Nacional de Catastro y ajustado conforme al coeficiente oficial aplicable.

Ejemplo práctico del ITP

Supongamos que un comprador internacional adquiere un apartamento por 300.000 US$.

Si el valor catastral ajustado aplicable a efectos del ITP fuera equivalente a 180.000 US$, el cálculo del ITP del comprador sería:

180.000 US$ × 2 % = 3.600 US$

El vendedor asumiría por separado la correspondiente obligación del ITP del 2 % conforme a la norma general.

Este ejemplo demuestra por qué los compradores nunca deben estimar el ITP únicamente multiplicando el precio de compra anunciado por un porcentaje.

El escribano deberá confirmar el valor catastral oficial y calcular el ITP real antes de la formalización de la compraventa.

Otros costes en el momento de la compra

El ITP es solo uno de los componentes del coste total de adquisición.

Los compradores internacionales también pueden tener que presupuestar:

• Honorarios del escribano.
• Comisión inmobiliaria.
• Gastos de inscripción registral.
• Certificados y costes administrativos.
• Gastos bancarios y de transferencias internacionales.
• Asesoramiento fiscal o jurídico profesional cuando sea necesario.

La guía publicada por LA CITÉ REAL ESTATE para compradores extranjeros recomienda contar con un presupuesto adicional al precio de compra, ya que los gastos notariales, impuestos, inscripción registral y comisión contribuyen al importe final.

Para obtener un cálculo exacto, solicita al escribano encargado de la operación un desglose detallado de los costes de cierre.

Consulta las propiedades actualmente disponibles en Uruguay y compara los precios de venta antes de elaborar tu presupuesto total de adquisición.

Contribución Inmobiliaria: impuesto municipal anual sobre la propiedad

La Contribución Inmobiliaria es un impuesto municipal anual sobre la propiedad.

No existe un único tipo nacional que pueda aplicarse de forma precisa a todas las propiedades de Uruguay.

El impuesto depende del departamento en el que se encuentre la propiedad, de su valor imponible y de las normas de cálculo municipales locales.

Tipos del impuesto sobre la propiedad en Montevideo

Para 2026, la tabla oficial de cálculo de la Intendencia de Montevideo utiliza una estructura progresiva.

Los tramos estándar publicados incluyen tipos que van del 0,25 % al 1,80 %, y las distintas partes del valor imponible de la propiedad se sitúan en diferentes tramos.

Esto es importante porque el porcentaje más alto no se aplica necesariamente a todo el valor imponible de la propiedad. El cálculo se realiza progresivamente sobre los tramos correspondientes.

Ejemplo ilustrativo de Montevideo

Consideremos un apartamento en Montevideo cuyo valor imponible oficial sitúa diferentes partes de la propiedad en más de un tramo del impuesto municipal.

El impuesto anual no puede calcularse correctamente seleccionando un único tipo y multiplicándolo por el valor total de la propiedad.

El método correcto consiste en aplicar el tipo municipal correspondiente a cada parte relevante del valor imponible, de acuerdo con la tabla vigente de Montevideo.

Por eso, durante la fase de due diligence, los compradores deben solicitar el último recibo de la Contribución Inmobiliaria de la propiedad.

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Nuestro equipo de relocation puede ayudar a los compradores internacionales a coordinarse con profesionales cualificados antes de realizar la compra. Reserva una consulta de relocation.

Impuesto sobre la propiedad en Punta del Este y Maldonado

Punta del Este se encuentra dentro del Departamento de Maldonado, por lo que sus impuestos municipales anuales sobre la propiedad se rigen por las normas departamentales de Maldonado y no por la tabla fiscal de Montevideo.

El portal tributario de la Intendencia de Maldonado publica información actualizada sobre la Contribución Inmobiliaria, las fechas de pago y las normas municipales aplicables.

Maldonado mantiene sus propias valoraciones catastrales y su estructura de impuestos municipales. El departamento también aplica otros cargos municipales que pueden aparecer junto con la Contribución Inmobiliaria.

En 2026, Maldonado también introdujo un recargo medioambiental municipal conforme a sus normas tributarias departamentales. Por tanto, los compradores deben revisar la liquidación fiscal real de cada propiedad en lugar de utilizar una estimación basada en un porcentaje general.

Por qué esto es importante para los compradores de Punta del Este

Un apartamento frente al mar en Punta del Este puede tener un elevado valor de mercado, pero el cálculo del impuesto municipal anual depende de la valoración oficial de la propiedad y de las normas de Maldonado aplicables a ese padrón concreto.

El mismo principio se aplica a las villas de La Barra, las viviendas de Manantiales y otras propiedades situadas dentro de Maldonado.

Consulta las propiedades actuales de Punta del Este y las propiedades de Maldonado para comparar el inventario disponible de LA CITÉ.

Para los compradores que buscan viviendas costeras de alta gama, explora la cartera de propiedades de lujo y las guías de mercado de LA CITÉ.

¿Estás comprando una segunda residencia en Punta del Este? Ponte en contacto con el equipo de LA CITÉ de relocation antes de la compra para que tus asesores profesionales puedan revisar las obligaciones fiscales anuales reales de la propiedad.

Impuesto de Primaria

Los propietarios también deben conocer el Impuesto de Primaria de Uruguay.

Para 2026, la DGI publica los tramos oficiales del Impuesto de Primaria.

La DGI recomienda a los propietarios consultar el registro catastral de la propiedad para determinar su valor imponible correspondiente.

¿Necesitas ayuda para comprender los costes recurrentes asociados a una propiedad antes de comprar? Ponte en contacto con el equipo de relocation de LA CITÉ.

Ingresos por alquiler e impuestos sobre la propiedad

Los propietarios que alquilen sus inmuebles también pueden tener obligaciones en materia de impuestos sobre la renta.

El tratamiento fiscal depende de si el propietario se considera residente o no residente a efectos fiscales en Uruguay y de cómo esté estructurada la actividad de alquiler.

La guía de la DGI para personas físicas residentes establece que los ingresos por alquiler sujetos al IRPF tributan generalmente al 12 % de los ingresos por alquiler imponibles, con sujeción a las deducciones y exenciones permitidas por la normativa aplicable.

Puedes consultar directamente con la DGI la normativa oficial vigente sobre ingresos procedentes del alquiler de propiedades.

Los propietarios no residentes están sujetos al régimen del IRNR, y el cálculo correcto debe confirmarse con un contable o asesor fiscal uruguayo cualificado.

Ejemplo de por qué el alquiler bruto no siempre es la base imponible

Un apartamento que genere 18.000 US$ de alquiler anual no debe describirse automáticamente como si generara una factura fiscal de 2.160 US$ simplemente multiplicando el alquiler bruto por el 12 %.

La cantidad imponible aplicable puede depender de las deducciones, los mecanismos de retención, las exenciones y la situación de residencia fiscal del propietario.

Antes de comprar una propiedad de inversión, obtén un cálculo fiscal basado en la estructura de alquiler prevista.

Explora las propiedades de inversión actualmente disponibles en Uruguay.

¿Tienes previsto alquilar tu propiedad en Uruguay? LA CITÉ puede poner a los compradores internacionales en contacto con asesores profesionales locales como parte de su servicio de relocation.

Impuesto al Patrimonio

Uruguay también aplica un Impuesto al Patrimonio anual a las personas físicas cuyo patrimonio neto imponible supera el mínimo establecido.

El valor original de una propiedad no es necesariamente el importe utilizado a efectos del Impuesto al Patrimonio. Las normas de la DGI determinan qué activos se incluyen, cómo se valoran y qué pasivos o exenciones pueden reconocerse.

Según el umbral publicado actualmente, la DGI establece que una persona física debe considerar el Impuesto al Patrimonio cuando su patrimonio fiscal neto supera los 6.653.000 UYU. Para una unidad familiar que cumpla los requisitos, el umbral es de 13.306.000 UYU.

Estas cifras están publicadas en la guía oficial de la DGI sobre el Impuesto al Patrimonio.

Esta información es considerablemente más fiable que convertir un umbral aproximado a dólares estadounidenses, ya que los tipos de cambio fluctúan a lo largo del año.

Ejemplo de una propiedad de lujo

Un comprador que esté considerando una villa de alta gama en Punta del Este no debe asumir que el precio total de compra se convierte automáticamente en la base imponible del Impuesto al Patrimonio.

El propietario debe calcular el total de activos imponibles utilizando las normas de valoración y deducción establecidas por la DGI.

Los compradores con un patrimonio considerable en Uruguay deben solicitar asesoramiento fiscal profesional antes de decidir cómo mantener la propiedad.

Residencia fiscal y propiedad inmobiliaria

La residencia fiscal puede tener consecuencias importantes para los compradores internacionales, pero la residencia legal, el estatus migratorio y la residencia fiscal no deben considerarse conceptos equivalentes.

La DGI determina la residencia fiscal mediante criterios legales específicos. Pasar suficiente tiempo en Uruguay es una de las vías, pero las pruebas relacionadas con los intereses económicos y personales también pueden ser relevantes dependiendo de las circunstancias.

Por tanto, los compradores deben evitar asumir que la simple adquisición de una propiedad les convierte automáticamente en residentes fiscales.

Del mismo modo, convertirse en residente fiscal no elimina automáticamente todos los impuestos asociados a la propiedad inmobiliaria.

Antes de cambiar tu situación de residencia por motivos fiscales, solicita asesoramiento teniendo en cuenta:

• El tiempo que pasas en Uruguay.
• El centro de tus intereses económicos.
• Tus circunstancias familiares.
• Tus ingresos y activos a nivel mundial.
• Tu residencia fiscal actual.
• Cualquier convenio para evitar la doble imposición que resulte aplicable.

El servicio de relocation de LA CITÉ incluye acceso a profesionales jurídicos y fiscales cualificados que pueden asesorarte teniendo en cuenta tus circunstancias individuales.

Ejemplo práctico: segunda residencia en Punta del Este

El siguiente ejemplo es meramente ilustrativo y no representa una operación real de un cliente de LA CITÉ.

Supongamos que un comprador extranjero adquiere un apartamento en Punta del Este por 400.000 US$.

El valor de mercado de la propiedad por sí solo no permite conocer el importe de sus impuestos municipales anuales.

Para calcular la obligación real, el comprador necesitaría:

• El número de padrón de la propiedad en Maldonado.
• La valoración imponible municipal oficial.
• El cálculo vigente de la Contribución Inmobiliaria.
• Cualquier recargo municipal aplicable.
• La situación actual de la propiedad respecto al Impuesto de Primaria.

Esto demuestra por qué una revisión fiscal inmobiliaria real requiere los registros catastrales y municipales correspondientes, en lugar de aplicar un porcentaje genérico al precio de compra.

Consulta las propiedades actualmente disponibles en Punta del Este.

Ejemplo práctico: apartamento en Montevideo

Supongamos que un comprador internacional está comparando dos apartamentos en Montevideo con precios de venta similares.

El apartamento A se encuentra en un edificio antiguo con un valor catastral inferior. El apartamento B está en un edificio más nuevo con un valor imponible oficial considerablemente superior.

Aunque ambas propiedades tengan el mismo precio de mercado, sus impuestos municipales anuales pueden ser diferentes porque la Contribución Inmobiliaria está vinculada al valor imponible y a los tramos progresivos aplicables.

Por tanto, los compradores deben solicitar los últimos recibos fiscales de todas las propiedades que estén considerando seriamente.

Consulta las propiedades actuales de Montevideo.

Pago y cumplimiento de las obligaciones fiscales

Los calendarios de pago de los impuestos dependen del impuesto y del municipio correspondiente.

Los propietarios deben conservar copias de:

• Documentos de compra.
• Certificados catastrales.
• Liquidaciones de impuestos municipales.
• Declaraciones presentadas ante la DGI.
• Justificantes de pago de impuestos.
• Contratos de alquiler.
• Registros de ingresos por alquiler.
• Asesoramiento fiscal profesional.

La Intendencia de Maldonado publica anualmente las fechas de pago para Punta del Este y otras propiedades de Maldonado a través de su portal tributario oficial.

Los propietarios de Montevideo pueden consultar la Intendencia de Montevideo para conocer los cálculos y plazos fiscales municipales vigentes.

Los impuestos y declaraciones de ámbito nacional pueden consultarse a través de la DGI.

Costes operativos anuales además de los impuestos

Los impuestos son solo una parte del coste anual de mantener una propiedad en Uruguay.

Los propietarios también deben presupuestar:

• Cuotas del edificio o de la comunidad.
• Seguro.
• Electricidad.
• Agua.
• Internet.
• Mantenimiento de la propiedad.
• Seguridad.
• Gestión de la propiedad.

Las promociones inmobiliarias de lujo pueden tener gastos comunitarios considerablemente más elevados debido a servicios como piscinas, gimnasios, servicios de conserjería, zonas ajardinadas y seguridad las 24 horas.

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Planificación de tu estrategia fiscal inmobiliaria

La planificación fiscal debe realizarse antes de comprar una propiedad y no después de completar la operación.

Entre las preguntas importantes se incluyen:

• ¿Cuál es el valor catastral oficial de la propiedad?
• ¿Qué impuestos municipales se facturaron realmente durante el año anterior?
• ¿La propiedad genera ingresos por alquiler?
• ¿El comprador será residente o no residente a efectos fiscales?
• ¿Podría aplicarse el Impuesto al Patrimonio?
• ¿Es adecuada la propiedad a título personal teniendo en cuenta las circunstancias del comprador?
• ¿Qué obligaciones fiscales mantiene el comprador en su país de origen?

LA CITÉ REAL ESTATE no sustituye al asesoramiento fiscal independiente, pero su servicio de relocation proporciona a los compradores internacionales acceso a profesionales locales cualificados que pueden revisar estas cuestiones.

Reserva una consulta de relocation antes de comprar para coordinar tu búsqueda inmobiliaria con el asesoramiento jurídico y fiscal adecuado.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el tipo del ITP al comprar una propiedad en Uruguay?
En una transmisión ordinaria de una propiedad a título oneroso, la DGI establece que el comprador paga el 2 % y el vendedor el 2 % del importe imponible aplicable. En el caso de una propiedad, dicho importe se basa en el valor real establecido por Catastro y ajustado conforme a las normas correspondientes.

¿El impuesto anual sobre la propiedad en Uruguay siempre se sitúa entre el 0,25 % y el 1,4 %?
No. Los impuestos municipales anuales sobre la propiedad dependen del departamento y del cálculo local aplicable. La tabla oficial de Montevideo para 2026 incluye tramos progresivos que llegan hasta el 1,80 % para determinadas partes de valores imponibles más elevados.

¿Cuánto impuesto sobre la propiedad pagaré en Punta del Este?
La cantidad exacta depende de la valoración imponible de la propiedad en Maldonado y de los cargos municipales aplicables. Los compradores deben solicitar el recibo municipal vigente correspondiente a la propiedad concreta.

¿El precio de compra determina mi impuesto anual sobre la propiedad?
No directamente. Los impuestos municipales y nacionales relacionados con la propiedad pueden utilizar valoraciones catastrales o fiscales en lugar del precio de mercado.

¿Un comprador extranjero paga más ITP?
El tipo general del ITP establecido por la DGI no depende de la nacionalidad. Aun así, los extranjeros deben solicitar asesoramiento profesional sobre su situación fiscal global.

¿Comprar una propiedad puede convertirme en residente fiscal?
La propiedad inmobiliaria por sí sola no debe considerarse una vía automática para obtener la residencia fiscal. La DGI aplica criterios legales específicos para determinarla.

¿Dónde puedo verificar la normativa sobre impuestos inmobiliarios en Uruguay?
Los impuestos nacionales pueden consultarse con la DGI. Los impuestos municipales sobre la propiedad deben verificarse con la autoridad departamental correspondiente, como la Intendencia de Montevideo o la Intendencia de Maldonado.

¿Por qué trabajar con LA CITÉ REAL ESTATE?

LA CITÉ REAL ESTATE opera en Uruguay desde 1993 y trabaja con compradores internacionales que buscan propiedades, apoyo para su relocation y acceso a profesionales locales.

El servicio de relocation de LA CITÉ incluye específicamente acceso a profesionales jurídicos y fiscales cualificados que pueden proporcionar asesoramiento basado en las circunstancias de cada cliente.

El equipo también puede ayudar a los compradores a comparar propiedades en Montevideo, Punta del Este y otros mercados uruguayos, teniendo en cuenta los costes recurrentes de propiedad a la hora de tomar una decisión.

Ponte en contacto con el equipo de relocation de LA CITÉ antes de comprometerte con una compra.

¿Listo para explorar propiedades en Uruguay?

Comprender los impuestos sobre la propiedad en Uruguay requiere algo más que aplicar un porcentaje al precio de venta.

El ITP utiliza una base catastral oficial. Los cálculos de los impuestos municipales sobre la propiedad varían según el departamento. Los ingresos por alquiler y el Impuesto al Patrimonio tienen sus propias normas nacionales. La situación de residencia fiscal también puede influir en la posición fiscal global.

El enfoque más seguro consiste en revisar los registros reales de la propiedad y obtener asesoramiento profesional antes de firmar.

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